Como construir a casa dos sonhos partindo do zero e como evitar contratempos no decorrer do processo?

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 Como construir a casa dos sonhos partindo do zero e como evitar contratempos no decorrer do processo?

                Embora a construção de uma casa partindo do zero seja considerada uma tarefa de difícil execução, a observância de regras básicas de planejamento e acompanhamento rigoroso das etapas de execução pode tornar o empreendimento menos complicado. No entanto, a inobservância de regras básicas de construção e gestão pode transformar o sonho da casa própria em pesadelo.

                Com o intuito de oferecer informações essenciais para quem tem interesse em iniciar o processo de construção da casa própria e evitar que dissabores ocorram ao final do processo de construção, oferecemos aos interessados a presente série de artigos contemplando temas fundamentais sobre o assunto.

As informações constantes deste trabalho são dirigidas tanto para quem já está familiarizado com o assunto como para leigos e por isso mesmo a linguagem utilizada será clara e objetiva

 1-Escolha do Terreno

O primeiro passo para a realização do sonho da casa própria é dispor de um terreno. Caso você não o tenha e deseja adquirir um é importante analisar algumas variáveis antes da compra do imóvel. Abaixo listamos algumas informações que servirão de orientação para a aquisição do imóvel. Seguir esse passo a passo pode evitar vários transtornos e garantir a segurança de um bom negócio.

  • TAMANHO: a escolha do terreno está ligada diretamente com o tipo de projeto a ser idealizado. O tamanho dos lotes varia de cidade para cidade e de bairro para bairro, seguindo os parâmetros da legislação vigente no município. Em Teresina os mais comuns são os medindo 12x30m ou 360m² podendo chegar a tamanhos bem superiores.
  • LOCALIZAÇÃO: cerque-se de cuidados ao definir a localização. Sugerimos que o terreno a ser comprado esteja inserido numa área com a maior infra estrutura possível, estando próximo a supermercados, farmácias, padarias, escolas, entre outros. Evite áreas próximas a bares e balada, áreas com risco de alagamentos e próximo a terrenos baldios sujeitos a invasão.
  • POSIÇÃO: Como estamos situados no Hemisfério Sul, o ideal é que a face do terreno esteja voltada para o norte proporcionando incidência solar no imóvel ao longo de todo o dia. Certifique-se que o terreno tenha desnível para a rua e não o contrário. 
  • CONDIÇÃO DO SOLO: é preciso certificar-se das reais condições do solo do terreno. Para tanto é importante realizar uma sondagem para evitar prejuízos na fundação da casa.
  • TAXA DE OCUPAÇÃO E ZONEAMENTO: este item interfere diretamente no seu bolso. Essas informações é que definem os encargos tributários a serem pagos sobre o mesmo como, por exemplo, o IPTU.
  • DOCUMENTAÇÃO DO TERRENO: solicite ao seu Agente Imobiliário a documentação completa do imóvel a fim de assegurar que não existam ações que possam inviabilizar a negociação. Segue lista de documentos: Certidão de Propriedade do Imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, assim como protestos, ações federais e execuções fiscais, IPTU, Certidão Negativa de Débitos Municipais e caso o proprietário seja pessoa física, requerer também o CND, Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS. 
  • AGENTE IMOBILIÁRIO: caso haja alguma dúvida a respeito da idoneidade do seu consultor imobiliário, procure o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) na sua cidade. Em Teresina o Conselho está situado na Rua Mato Grosso, 275, Bairro Ilhotas.

2- Projeto Arquitetônico

É imprescindível nessa etapa a contratação de um arquiteto para o desenvolvimento de um projeto arquitetônico que contemple todas as suas necessidades. É nesse momento que você deve expor o que tem mente, falar sobre seu gosto, estilo, valor a gastar, definir quantidade de dependências, pavimentos, dentre outros fatores. Procure transmitir ao arquiteto o máximo de informações possíveis para que possa existir uma harmonização perfeita na definição do projeto arquitetônico.

Ao procurar um profissional busque por indicações, pesquise por projetos realizados, certifique-se que ele esteja habilitado para tal função e estabeleça em contrato as funções para as quais foi contratado bem como o prazo de entrega. Lembre-se: “O lar é o reflexo de nossa alma, conquistas e desejos”.

3- Projetos Complementares 

Muitos clientes mostram-se surpresos ou até demonstram total desconhecimento da existência dos projetos complementares de uma construção. Esses projetos são desenvolvidos por profissionais especializados (arquitetos e engenheiros) ou por empresas com o objetivo de oferecer ao cliente completa orientação e assessoria. As verificações e compatibilizações entre os projetos são verificadas nessa etapa e propõem-se à conformação entre o projeto arquitetônico e os projetos de engenharia. Os projetos complementares de engenharia são compostos por:

  • Estrutural: Fundações, arrimos e estruturas (concreto armado, metálica, madeira, pré-moldados de concreto).
  • Hidráulico: Instalações hidráulicas e sanitárias, abastecimento, distribuição, sistemas de aquecimento de água, reservatórios, captação de água pluvial, tanques sépticos, esgotos, gás.
  • Elétrico: Instalações elétricas, sistemas de energia, cargas, circuitos, pontos elétricos, fiação, potencias, correntes, distribuição, aterramento.
  • Telefonia e Lógica: Redes, terminais, telefone, interfone, internet, TV a cabo.
  • Luminotécnica: Iluminação especial, tipos de lâmpadas e luminárias, quantidade de potencia, localização, distribuição.
  • Climatização: Ar condicionado, aquecedores, calefação, pisos aquecidos.
  • Segurança: Centrais, alarmes, câmeras, sensores, cerca elétrica.
  • Automação: Controle de equipamentos, sistemas de iluminação, temperatura ambiente, segurança, telecomunicações, entretenimento, etc.
  • Proteção conta incêndio: Hidrantes, extintores, sprinklers, portas corta-fogo, detector de gás e calor por alarme.

4- Burocracia e Legalização da Obra

Uma obra realizada sem as autorizações prévias está sujeita a multas e até a demolição. Antes de começar a construção, você precisa obter documentos que permitem que a obra saia do papel, evitando qualquer tipo de transtorno durante a construção. Abaixo listamos o passo a passo para a legalização de sua obra:

  • ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO EMITIDO PELA PREFEITURA: para dar entrada neste alvará é necessária a matrícula do terreno, escritura de compra e venda. É necessário que o terreno e o tamanho da construção sigam as regras do município. Isso pode ser feito pelo arquiteto que desenvolveu o projeto ou pela construtora responsável pela obra. Todos cobram por esse serviço burocrático mesmo que de forma menos clara ligada a outros trabalhos.
  • ART –ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA: Esse documento é a comprovação do vínculo do profissional contratado ou empresa que irá realizar a obra. O engenheiro ou arquiteto que a fizer deverá apresentar à Prefeitura Municipal como plano de construção. Esses documentos são emitidos pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). 
  • REGISTRO INSS: Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar matrícula da obra junto ao INSS a contar 30 dias do início da referida construção, salvo construções menores que 70m², sem a utilização de mão de obra assalariada e de uso familiar. No ato da matrícula é necessária a apresentação do CPF ou RG do proprietário, IPTU, escritura de compra e venda e alvará expedido pela prefeitura.

Até aqui, passos importantes já foram dados para a realização do nosso intento. Estamos quase lá. Vamos para a próxima etapa!

5- Hora de Construir

Apesar de ser a solução mais barata, contratar mão de obra diretamente (pedreiros, carpinteiros, ajudantes, dentre outros) é uma opção bem arriscada, pois uma obra envolve tantas complicações que não é indicado fazer esse tipo de economia. Recomenda-se a contratação de uma construtora, que ficará responsável não só pela contratação da mão de obra necessária, como também pelos encargos decorrentes dessa contratação. Certifique-se da idoneidade da empresa a ser contratada, procure referências, obras entregues e visite obras em andamento caso existam.  Atente-se também para os seguintes fatos: 

  • Não Contrate o primeiro que aparecer.
  • Faça a cotação com pelo menos 03 empresas.
  • Negocie prazo, valor e condições de pagamento.
  • Elabore um contrato contemplando tarefas, responsabilidades, prazos, multas e serviços extras.

As formas mais comuns de contratação dessas empresas são:

  • Preço Fechado ou Empreitada por Preço Global: é o contrato mais prático e de menor risco que existe. O cliente paga um preço fixo e determinado e a construtora executa a obra de forma completa, da fundação até o acabamento.
  • Construção por Administração: neste caso, a construtora executa a obra e cobra uma taxa de administração, cobrada por um percentual (que varia de 8%-25% conforme o tipo e tamanho da obra – quanto maior mais barata) sobre os custos de materiais e mão de obra ou uma remuneração fixa mensal. Daí o nome de contrato de construção por administração ou preço de custo, porque o cliente sabe exatamente o custo de cada item da obra.

Portanto, contratar uma empresa habilitada é a melhor saída, pois, além de conferir mais eficiência a sua obra, ela saberá lidar com todas as questões técnicas envolvidas.

Lembre-se: você é o fiscal da sua obra. Cabe a você acompanhar o processo de desenvolvimento, qualidade, prazo e planejamento para que seja realizada dentro do previsto.

6- Habite-se

No fim da construção a Prefeitura realiza uma fiscalização na obra a fim de saber se as regras locais foram seguidas. O intuito do Habite-se é certificar que tudo o que estava aprovado no projeto foi realizado. Possa ser que o fiscal faça algumas ressalvas, mas é só cumprir as solicitações para receber a liberação.

7- Registro do Imóvel e Cadastro na Prefeitura

O primeiro passo é dirigir-se ao cartório responsável por sua zona territorial para registrar que uma casa foi construída naquele terreno. Leve consigo a planta do imóvel e o Habite-se. O segundo passo é dirigir-se a prefeitura para que sua casa receba um numero de cadastro e esteja totalmente legalizada. Alguns cartórios exigem o cadastro antes do Registro. Certifique-se antes de iniciar o processo.


Paulo Guilherme Meneses
Equipe LDG construções